Guasto alle tubature in condominio: responsabilità condominiale o privata?

Quando si verifica un guasto delle tubature in condominio la prima cosa che ci si chiede è se la responsabilità sia condominiale o privata e di conseguenza chi debba intervenire per ripararlo o pagarlo.

Per capire chi debba provvedere alla riparazione e sostenere le spese è necessario comprendere dove si collochi con esattezza la parte di tubatura danneggiata.

Guasto alle tubature in condominio: chi deve sostenere le spese dell’intervento?

 

Se in condominio si notano delle perdite che recano danno al proprio appartamento o a quello di altri condomini è necessario attivarsi per verificare quale sia il problema e risolverlo.

Spesso in questi casi non si riesce a comprendere se le tubature siano private o condominiali e di conseguenza si generano discussioni tra condomini per capire chi debba occuparsene e pagare.

In via generale, le tubature verticali sono condominiali, quelle orizzontali corrispondono ai vari appartamenti privati.

Quando si verificano problemi di questo genere la prima cosa da fare è contattare l’amministratore condominiale, il quale consulterà i documenti necessari e valuterà la situazione insieme ad un tecnico specializzato.

Laddove il condominio sia assicurato sarà possibile gestire l’evento secondo le condizioni di polizza.

Un ipotesi concreta non di poco conto ha ad oggetto la responsabilità che deriva dalla rottura della braga o dalla colonna di scarico condominiale, questioni che sono da sempre oggetto di discussione tra gli inquilini e il condominio, perché spesso non risulta chiaro di chi sia la competenza in caso di interventi di riparazione (spesso molto invasivi).

Cominciamo a fare chiarezza definendo cosa sono braga e colonna di scarico condominiale:

  • Braga di scarico: tubo di raccordo biforcato che si inserisce in un condotto verticale di scarico per collegarvi una o più tubazioni secondarie, come i bocchettoni provenienti dallo scarico degli apparecchi igienici;
  • Colonna di scarico: struttura contenente tubi e raccordi posti in posizione verticale in un edificio, la cui funzione è quella di convogliare le acque di scarico provenienti dalle singole unità immobiliari.

La braga è fondamentale all’interno degli impianti idraulici perché unisce le tubazioni orizzontali (che riguardano il singolo appartamento) e le tubazioni verticali, ovvero le colonne di scarico condominiali.

Essendo questi due elementi così collegati tra loro, sorge spesso la domanda: quando finisce la responsabilità del singolo e inizia quella condominiale?

Oggi si è forse riusciti a trovare una risposta definitiva.

Quando la rottura ha ad oggetto la colonna di scarico, sviluppandosi verticalmente e interessando contemporaneamente tutti gli appartamenti, non vi è spazio a molti dubbi infatti, in questi casi, la spesa rientra in quelle condominiali.

Per la braga il discorso è un po’ diverso. La sua posizione strutturale e la sua funzione hanno sempre fatto sorgere dubbi in merito alla responsabilità di una sua eventuale rottura.

Il fatto che si trovi perfettamente nel punto di incontro tra le tubature orizzontali e quelle verticali, infatti, confondeva molto le idee; tuttavia, pochi anni fa si è riusciti a giungere a una conclusione.

Prima della riforma, introdotte dalla legge 220/2012, in ragione della sua ubicazione materiale (dopo la diramazione) e della sua funzione (raccordo tra parte comu­ne ed esclusiva dell’impianto), la Cassazione affermava che la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione ed essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (e al godimento) di tutti i condomini.

Nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini (in tale senso Cass. , sent, 3 settembre 2010, n. 19045). In tale contesto, ne deriva che, in ragione della disponibilità della suddetta parte dell’impianto in capo al singolo condomino, quest’ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 cod. civ. per eventuali danni arrecati a terzi dalla sua rottura.

Con la riforma (legge 220/2012), si è avuto un revi­rement giurisprudenziale ed i giudici hanno considerato condominiale la braga in que­stione, in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. Sicché, in questi casi, dei danni avrebbe dovuto risponde il condominio.

A derimere la questione è intervenuta una importante sentenza, della Cassazione (sent. 17 gennaio 2018, n. 1027), secondo la quale oggi la braga non può essere considerata condominiale, · in quanto l’appartenenza della braga dipende dagli innesti degli scarichi provenienti dallo scarico principale solo «fino al punto di diramazione».

In conclusione, secondo i giudici di legittimità, se la perdita proviene dalla diramazione del discendente condominiale, per i danni da infiltrazioni risponde il proprietario dell’appartamento del piano di sopra. In questa ipotesi, è esclusa la responsabilità comune, perché la braga serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.